주택 임차인의 점유 상실 후 마쳐진 임차권등기에 새로운 대항력의 발생을 인정한 사례

대법원 2024다326398  임대차보증금 반환

원고는 이 사건 주택의 임차인인 A와 임대차보증금반환 보험계약을 체결한 자입니다. A는 2017. 3. 20. 이 사건 주택에 대한 임대차계약에 관하여 대항력을 취득하였고, 그 이후인 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 대하여 B를 근저당권자로 한 근저당권설정등기가 마쳐졌습니다. A가 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자, 원고는 A에게 보험금을 지급하고 임대차보증금반환채권을 양수한 후 2019. 3. 12. A를 대위하여 이 사건 주택에 관한 임차권등기명령을 신청하여 2019. 4. 8. 임차권등기가 마쳐졌습니다. 그 후 집행권원을 취득한 원고의 신청에 따라 진행된 이 사건 주택에 대한 강제경매절차에서 피고는 이 사건 주택을 매수하였는데, 원고는 피고가 이 사건 주택의 임대인 지위를 승계하였다고 주장하면서 피고에 대하여 미변제 임대차보증금 및 그 지연손해금의 지급을 청구한 사안입니다.

대법원은, A가 임차권등기 전에 이 사건 주택에 관한 점유를 상실하였다면 임차권의 대항력도 그때 소멸하고, 그 후인 2019. 4. 8. 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 마쳐진 경우에도 그 이전에 소멸하였던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 임차권등기가 마쳐진 때부터 그와 동일성이 없는 새로운 대항력이 발생하며, 이 경우 2018. 1. 5. 이 사건 주택에 관하여 설정된 B 명의의 근저당권은 그 이후에 마쳐진 임차권등기로 인하여 새로운 대항력을 갖추게 된 A의 임차권보다 선순위 권리에 해당하므로 이 사건 주택에 대한 경매절차에서는 위 근저당권이 소멸하면서 임차권도 함께 소멸하게 되고, 결국 경매절차에서 이 사건 주택을 매수한 피고는 주택임대차보호법 제3조가 말하는 임차주택의 양수인에 해당하지 않아서 A는 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 없게 되는바, 원심으로서는 A가 이 사건 주택에 대한 점유를 상실한 시점이 언제인지를 심리한 후 A가 피고에게 임차권의 효력을 주장할 수 있는지 여부를 따져야 한다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기․환송하였습니다.

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